囤地四年价格涨30倍，国锐地产疯狂创纪录“捂地”

　　2009年拿地单价924元/平方米，如今，亦庄楼面单价已破2.8万，四年红利暴涨三十倍

　　理财周报房地产实验室研究员 李劭婷/文

　　一块地到底能够“捂”出多高的价格，北京亦庄国锐·金嵿项目作出了最为惊人的解答。

　　“目前仅剩10套房源了，均价36000元/平方米，这几天可能还会上调价格。”12月24日，位于亦庄规划核心区的国锐·金嵿项目的一位销售人员在电话里如是介绍。

　　在此前的项目暗访中，销售人员曾向记者透露，项目老总认为36000元/平方米的价格还是“卖便宜了”，在售房源后期将会有三次调价。而即将开盘的3B#楼预计均价超过40000元/平方米，户型280m2以上，定位高端住宅。

　　据了解，这个早在2009年就拿地的项目，当时拿地楼面价仅为924元/平方米。经历了四年的“静默期”，项目却迟迟未能开盘。在周边同期项目已经进入清盘阶段后，国锐·金嵿终于在今年8月和10月开了两栋50年产权商住楼。此时，亦庄的楼面价已破2.8万元/平方米，相比国锐地产拿地时仅千元的楼面价上涨了近30倍。

　　在史上最严厉的楼市调控背景下，项目为何能够拿地四年才开盘入市，记者联系国锐·金嵿项目营销总监李成，截至发稿始终未得到回应。

　　背后的暴利

　　耐人寻味的是，国锐·金嵿的宣传标语用了“大器晚成”四个字，这一“晚”价格却翻了数十倍。

　　国锐·金嵿位于亦庄荣华中路与荣京西街交汇处西南角，距离亦庄地铁线荣京东街站仅300多米，原名国锐广场，包括超高层写字楼、高层住宅、高层公寓及空中花园别墅四类产品，将被打造成60万m2大型城市综合体。

　　北京土地储备中心资料显示，2009年05月18日，北京国锐房地产开发有限公司以3.888576亿元的报价击败北京中瑞建达房地产开发有限公司、北京市国有资产经营有限责任公司两家实力房企，获得北京经济技术开发区35号街区35C1地块，即国锐·金嵿项目地块。

　　根据招标文件显示，该地块规划建筑规模412800平方米，以此计算，国锐地产当年拿地楼面价仅924元/平方米。即便加上建安及装修成本，也不过3000~4000元/平方米，而如今项目售价36000元/平方米，甚至将跃过40000元/平方米大关，利润空间令人咋舌。

　　值得注意的是，国锐·金嵿地块规划建筑面积412800平方米，但项目宣传却为“60万m2大型城市综合体”，对此，销售人员告诉记者，项目地下还有十几万平方米。

　　记者从亦庄管委会官网了解到，在一份2010年10月25日发布的“关于开发区35号街区项目规划控高调整的公示”中显示，地块规划总建设用地规模118975平方米，地上建筑面积412800平方米，地下建筑面积206789平方米，总建筑面积619589平方米。

　　若按照总建筑面积619589平方米计算，国锐·金嵿项目楼面价事实上仅为627.6元/平方米。与目前售价相比，该地块的廉价程度为项目赚足了利润。

　　　　亦庄楼市水涨船高

　　国锐·金嵿项目“按兵不动”的四年间，亦庄的楼市发生了翻天覆地的变化。

　　在国锐地产拿地十个月后，2010年3月15日，中信地产以52.4亿元总价拿下的中信新城项目，总建筑面积39.12万平方米，楼面价达13395元/平方米。扣除10万平方米保障房后，其商品房部分折合楼面价近18000元/平方米。

　　2012年9月，融创中国携手保利地产[微博](8.03, -0.13, -1.59%)，分别以10.6亿元、配建33000平方米保障房和20.2亿元、配建68500平方米保障房的出价，成功竞得大兴区亦庄新城两地块。除去保障房的面积，楼面价分别为1.44万元/平方米和1.5万元/平方米。

　　今年初，方兴地产分别以18亿元和17.3亿元连下两城夺得亦庄两地块。扣除保障房面积后，两地块楼面价逼近1.7万/平方米，再次将亦庄开发区地价推向新高。

　　而在国锐·金嵿8月开盘之时，融创和葛洲坝(3.95, -0.01, -0.25%)联合体41.2亿在亦庄拿的两地块，楼面价已经到了2.8万元/平方米。

　　与此同时，国锐·金嵿旁边与其同时期拿地的君安国际，已经进入清盘阶段，在售价上，精装修房源价格仅为3.3万元/平方米，且为现房。

　　此外，中信新城项目也在拿地15个月后推出一期房源，但15个月时间仍未让亦庄区域的房价达到中信预期的价格。2011年8月27日，中信新城二期又放出318套房源，均价2.45万元/平方米，三期2.8万元/平方米，目前已宣布售罄。

　　有业内人士分析指出，国锐·金嵿捂盘4年，等周边竞争楼盘都售罄之后，区域内只剩其一家在卖，就可以坐地定价。

　　公开资料显示，国锐地产创于2001年，是专业从事房地产开发及相关产业的集团公司，12年间开发面积超过300万平方米，总投资规模超过人民币300亿元。目前开发项目以国锐·金嵿为主。

　　在国锐·金嵿售楼处墙上，关于企业介绍一栏则赫然写着国锐地产曾开发过易构空间、赢海庄园、金长安大厦、财满街写字楼、三里屯village、财满街商业街、兴隆街。但在太古集团看来，三里屯项目是其与基汇资本中国基金合资从国锐集团收购的，收购时其实整体并未完全建好。

　　据悉，除了三里屯village，国锐地产宣传的其他个别已开发项目，其实也并没有实际开发便已转手他人。这被业内视为，国锐地产系是一家对于依靠土地溢价增值获利非常熟练的房企。